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2021-11-15
LLEGA AL MERCADO LA PRIMERA CALCULADORA DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL QUE RECOGE TODOS LOS CAMBIOS LEGALES   Descubre esta calculadora de plusvalía municipal actualizada con las últimas novedades normativas.   La sentencia del Tribunal Constitucional que ha declarado ilegal el impuesto de plusvalía municipal ha sido un tsunami para el sistema tributario español. El Gobierno ha tenido que ajustar la normativa a las nuevas reglas de juego, ya que el sistema de cálculo vulneraba el principio de capacidad económica del contribuyente, y ha aprobado un Real Decreto ley que establece un nuevo método de cálculo. Idealista/news ha preparado esta calculadora que recoge todos los cambios normativos y que permite conocer al contribuyente lo que le tocará pagar por este impuesto de ahora en adelante tras vender, heredar o recibir en donación un inmueble.  CALCULAR PLUSVALÍA MUNICIPAL: Calculadora plusvalia   El real decreto ley establece dos alternativas de cálculo plusvalía municipal:   La fórmula objetiva: en este caso se multiplicará el valor catastral del terreno con unos nuevos coeficientes, que se fijarán cada año. El resultado de aplicar al valor catastral el coeficiente será la base imponible del impuesto a la que se aplicará el tipo impositivo que es de un máximo del 30%.   La fórmula real: será un cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble (o valor comprobado por la CCAA correspondiente). Si se trata de un inmueble construido, al resultado de la diferencia se le aplica el porcentaje que el valor del terreno suponga sobre el valor catastral total. El resultado será la base imponible a la que se le aplicará el tipo impositivo del 30%.     Los ayuntamientos han estado desde el día 26 de octubre que se dictó la sentencia del Constitucional sin recaudar por este tributo (cuya recaudación anual de 2019 ascendía a un total de 2.500 millones), de ahí la premura de Hacienda para tenerlo listo cuanto antes y además hacerlo mediante un real decreto-ley, lo que permite que pueda entrar en vigor de manera inmediata, una vez publicado en Boletín Oficial del Estado (BOE), sin perjuicio de que posteriormente se pueda tramitar en el Parlamento como proyecto de ley sujeto a cambios. Pese a la premura de la entrada en vigor de este nuevo texto legislativo (el martes 9 de noviembre), el Gobierno dará a las entidades locales seis meses para adaptar su normativa al nuevo marco legal. Así, con toda la información del Real Decreto-ley publicado en el BOE hemos elaborado esta calculadora que arroja un precio estimado de lo que tocará pagar por este tributo si se vende, hereda o se reciben en donación un inmueble. A continuación, mostramos un vídeo donde José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, explica cómo se calcula la plusvalía municipal en menos de tres minutos. Video youtube
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2021-11-09
ASÍ FUNCIONA LA NUEVA PLUSVALÍA MUNICIPAL: DOS OPCIONES DE CÁLCULO PARA QUIEN VENDA O HEREDE UNA CASA   El Consejo de Ministros acaba de aprobar el Real Decreto-ley que modifica la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal para adaptarlo a la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró ilegal este tributo el pasado 26 de octubre. La normativa adapta el impuesto a los vaivenes del mercado inmobiliario, de tal manera que busca que se pague plusvalía sólo en caso de que se venda o traspase una vivienda cuando ha habido una ganancia. Quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago a partir de este miércoles (10 de noviembre), tras su publicación este martes en el Boletín Oficial del Estado (BOE).. No tiene carácter retroactivo.    “Desde el mismo momento en que tuvimos conocimiento de la sentencia Constitucional, el Gobierno dijo que daría una respuesta rápida y ha llegado a la mesa del Consejo de Ministros en el día de hoy. Es muy buena noticia para los ayuntamientos de España y para la ciudadanía”, comenta Isabel Rodríguez, ministra de Política Territorial y portavoz del Gobierno.   El real decreto ley establece dos alternativas de cálculo del impuesto:   La fórmula objetiva: en este caso se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes. Cada año se aprobará unos coeficientes nuevos que irán contemplados, por ejemplo, en la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Se trata de un método optativo, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble.   La fórmula real: será un cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o transmisión del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real. El contribuyente podrá elegir entre estos dos modelos, aquel que sea más conveniente para él. Rodríguez insiste en que no se pagará el impuesto si no se obtiene una ganancia. Recordamos que este impuesto grava el valor catastral del suelo del inmueble, no del vuelo. Otra novedad es que serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, calculadas entre la fecha de adquisición y la de enajenación. Este Real Decreto-ley, que modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, ha entrado en vigor hoy con su publicación en el BOE (martes 9 de noviembre) y los ayuntamientos tendrán seis meses para adaptarla a su marco legal. En 2019, los consistorios de España recaudaron 2.500 millones de euros a través de este impuesto. Y el Gobierno ha señalado que no tendrán necesidad de recortar sus servicios porque podrá seguir ofreciéndolos a los ciudadanos. El Real Decreto-ley establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble: Periodo de generación           Coeficiente                                                                ​Inferior a 1 año 1 año                                         0,14 2 años                                       0,13 3 años                                       0,15 4 años                                       0,16 5 años                                       0,17 6 años                                       0,17 7 años                                       0,16 8 años                                       0,12 9 años                                       0,10 10 años                                     0,09 11 años                                     0,08 12 años                                     0,08 13 años                                     0,08 14 años                                     0,10 15 años                                     0,12 16 años                                     0,16 17 años                                     0,20 18 años                                     0,26 19 años                                     0,36 Igual o superior a 20 años        0,45 Además, se reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos, a los solos efectos de este impuesto, corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.   Varias casuísticas de pago de la plusvalía municipal Por ejemplo, el propietario de una vivienda comprada en 2007 por 300.000 euros y que vende en 2021 por 290.000 euros no tendrá que pagar el impuesto de plusvalía municipal porque que no hay una ganancia, todo lo contrario, hay una pérdida.  Sin embargo, cuando haya ganancia, podrán aplicarse dos métodos distintos para calcular la base imponible. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, aclara los posibles escenarios que se pueden dar. Pensemos, por ejemplo, en una vivienda adquirida en 2017 por 310.000 euros, y que se vende en 2021 por 350.000 euros. El valor catastral a fecha de devengo es de 100.000 euros, correspondiendo 60.000 euros al terreno. Es decir, el valor del terreno supone un 60% del valor catastral total. Si acudimos a la fórmula de cálculo objetiva, la base imponible sería de 10.200 euros, resultado de multiplicar el valor catastral del terreno, por el coeficiente de la tabla (60.000 euros x 0,17). Sin embargo, la base imponible obtenida de la plusvalía real sería el resultado de aplicar el porcentaje que supone el terreno sobre el valor catastral total (60%) a la ganancia obtenida (40.000 euros). Ello daría un resultado de 24.000 euros. Por ello, en este ejemplo, el contribuyente podría tributar por la base imponible obtenida con el método objetivo (10.200 euros), en lugar de la obtenida atendiendo a la plusvalía real (24.000 euros). Y es que, aplicando el tipo impositivo del 30%, en el primer caso pagaría 3.060 euros (10.200 x 30%), y en el segundo 7.200 euros (24.000 x 30%). Pero también puede suceder al contrario, y ser más beneficioso tributar por la plusvalía real, que por la objetiva. Es el caso, por ejemplo, de una vivienda adquirida en 2014 por 250.000 euros y que se vende en 2021 por 260.000 euros. Ello, en caso de un terreno cuyo valor suponga el 20% del valor catastral total. Pues bien, la plusvalía real obtenida sería en este caso de 10.000 euros. Y a ese importe le aplicaríamos la proporción que supone el terreno sobre el valor catastral total (20%). Por ello, la base imponible calculada conforme a la plusvalía real sería de tan solo 2.000 euros (10.000 x 20%). Sin embargo, la plusvalía objetiva sería en este caso mayor. Así, al valor catastral del terreno (20.000 euros), le aplicaríamos el coeficiente del 0,12. Y ello daría un resultado de 2.400 euros. Por tanto, el contribuyente en este caso podría optar por tributar conforme a la base imponible obtenida de la plusvalía real (2.000 euros). Y pagaría el 30% de la misma (600 euros), mientras que si hubiera tributado por la base imponible objetiva (2.400 euros), la cuota a pagar sería de 720 euros. Los ayuntamientos tendrán seis meses para adaptarse Los ayuntamientos llevan desde el día 26 de octubre que se dictó la sentencia sin recaudar por este tributo (cuya recaudación anual de 2019 ascendía a un total de 2.500 millones), de ahí la premura de Hacienda para tenerlo listo cuanto antes y además hacerlo mediante un real decreto-ley, lo que permite que pueda entrar en vigor de manera inmediata, una vez publicado en Boletín Oficial del Estado (BOE), sin perjuicio de que posteriormente se pueda tramitar en el Parlamento como proyecto de ley sujeto a cambios. Pese a la premura de la entrada en vigor de este nuevo texto legislativo (el martes 9 de noviembre), el Gobierno dará a las entidades locales seis meses para adaptar su normativa al nuevo marco legal. Cabe recordar, además, que el fallo del alto tribunal no permite que los contribuyentes puedan reclamar las autoliquidaciones ya firmes o que no estén recurridas a la fecha de la sentencia, por lo que este decreto no tiene efectos retroactivos. Riesgo de inconstitucionalidad del Real Decreto ley, según Gestha Los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) han emitido un comunicado alertando del riesgo de inconstitucionalidad de que la nueva regulación de la base imponible de la Plusvalía municipal se haya articulado mediante un Real Decreto ley, prescindiendo de una ley ordinaria. Según los técnicos de Hacienda, la nueva regulación en un Decreto ley podría vulnerar el principio de reserva de ley del artículo 133 de la Constitución, por lo que recomiendan que, una vez que sea convalidado, se tramite como proyecto de ley para eliminar cualquier riesgo. En su opinión, con la tramitación como proyecto de ley, se mejorará el contenido y redacción y se lograría una mayor estabilidad de la nueva regulación en el futuro, ya "habrá contribuyentes que recurrirán las liquidaciones de la Plusvalía con la nueva normativa pidiendo a los Tribunales de Justicia que planteen una nueva cuestión de inconstitucionalidad". Los técnicos de Hacienda también urgen a los ayuntamientos a aprobar las Ordenanzas fiscales antes de los seis meses de plazo, ya que calculan que "cada mes de 'impasse' supone una pérdida de unos 170 millones en las arcas municipales, según la recaudación prevista para 2021 de 2.075 millones".
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2021-11-08
El Constitucional publica la sentencia firme y mantiene que solo podrán pedir la devolución de lo pagado aquellos contribuyentes que hayan reclamado antes del 26 de octubre   La publicación de la sentencia del Tribunal Constitucional, donde tumba el impuesto de la plusvalía municipal, ha hecho que muchos contribuyentes se pregunten cómo deben actuar si han vendido una vivienda o la piensan vender a muy corto plazo. En algunos casos conviene reclamar antes de que se publique la sentencia en el BOE. La sentencia oficial del Constitucional, que se ha conocido el miércoles 3 de noviembre, establece que "no pueden considerarse situaciones susceptibles de ser revisadas con fundamento en la presente sentencia aquellas obligaciones tributarias devengadas por este impuesto que, a la fecha de dictarse la misma, hayan sido decididas definitivamente mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada o mediante resolución administrativa firme. A estos exclusivos efectos, tendrán también la consideración de situaciones consolidadas (i) las liquidaciones provisionales o definitivas que no hayan sido impugnadas a la fecha de dictarse esta sentencia y (ii) las autoliquidaciones cuya rectificación no haya sido solicitada ex art. 120.3 LGT a dicha fecha." José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, aclara que aquellos contribuyentes con liquidaciones firmes no podrán acogerse a la declaración de inconstitucionalidad. Y tampoco podrán aquellos con liquidaciones en plazo de recurso o con autoliquidaciones cuando no se haya interpuesto el recurso, o solicitada la rectificación. Ello, a pesar de que, en este último caso, y "de acuerdo con el artículo 120.3 de la Ley General Tributaria, todavía estaban en plazo de poder ser rectificadas". El socio de Ático Jurídico recuerda que sólo podrá alegarse la inconstitucionalidad declarada en sentencia de 26 de octubre de 2021 si el recurso o solicitud de rectificación se planteó antes de dicha fecha, es decir, antes del 26 de octubre. Salcedo asegura que esto podría suponer una "vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva de estos contribuyentes, que han recurrido en el plazo que les confiere la ley, y que ven recortados sus argumentos de defensa por haber planteado recurso o solicitud de rectificación después del 26 de octubre". Es más, Salcedo cuestiona que la fecha que se tenga en cuenta para limitar los efectos de la declaración de inconstitucionalidad sea la del dictado de la sentencia y no la de su publicación en el BOE (aún pendiente), ya que el propio artículo 38.1 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional establece que “las sentencias recaídas en procedimientos de inconstitucionalidad tendrán el valor de cosa juzgada, vincularán a todos los Poderes Públicos y producirán efectos generales desde la fecha de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.”   ¿ES ACONSEJABLE RECLAMAR ANTES DE QUE SE PUBLIQUE LA SENTENCIA EN EL BOE?   Es importante ver todas las casuísticas. Lo primero que hay que discernir es si el contribuyente presentó en su día una autoliquidación o recibió una liquidación por parte del Ayuntamiento.   - Liquidación del impuesto de plusvalía municipal   1. Contribuyentes a los que se les ha pasado el plazo para recurrir En estos casos, se considera que la liquidación recibida es firme al no haber sido recurrida, por lo que es imposible reclamar la plusvalía municipal, salvo mediante un procedimiento especial de revisión. 2. Contribuyentes que recurrieron una liquidación, pero que ya han finalizado su recurso En este caso, tampoco pueden reclamar la plusvalía municipal porque finalizó el procedimiento, o porque el contribuyente no quiso seguir recurriendo. En ambos casos, se considera que las liquidaciones adquirieron firmeza, aunque es posible reclamar el impuesto mediante un procedimiento especial de revisión. 3. Contribuyentes que recibieron una liquidación y están en plazo de recurso Salcedo cree conveniente que el contribuyente recurra antes de que se publique la sentencia en el BOE “para mantener abierta la posibilidad de invocar la inconstitucionalidad del impuesto en su recurso, fundamentada en que éste se interpuso antes de que la sentencia tuviera efectos erga omnes”. - Autoliquidación del impuesto de plusvalía municipal 1. Contribuyentes que recibieron una autoliquidación, y están en plazo de solicitar su rectificación Los contribuyentes que aún están en plazo para solicitar la rectificación también pueden recurrir. Interesa su presentación antes de la publicación en el BOE de la sentencia para poder discutir la posibilidad de invocar la inconstitucionalidad declarada, al haber iniciado el procedimiento antes de que la sentencia gozara de efectos. 2. Contribuyentes que solicitaron hace tiempo la rectificación de su autoliquidación, y fue desestimada Salcedo considera que estos contribuyentes también podrían solicitar de nuevo la rectificación. Ello, siempre que la nueva solicitud, la que se plantee ahora, se base en motivos distintos a los que se invocaron en la rectificación que en su día se presentó. Por ejemplo, si se planteó una rectificación por considerar que se transmitió en pérdidas, el socio de Ático Jurídico considera que podría plantearse una nueva, basada en la inconstitucionalidad del sistema objetivo de cálculo del impuesto. La clave es que la nueva solicitud de rectificación se base en motivos diferentes a los alegados en la primera solicitud de rectificación. Es recomendable que la solicitud se presente antes de la publicación en el BOE de la sentencia para poder defender que la rectificación se planteó antes de que la sentencia del Constitucional tuviera efectos 'erga omnes'. En definitiva, José María Salcedo sostiene que “estamos ante una actuación procesal (la de recurrir antes de la publicación en el BOE), que permite mantener la esperanza de que finalmente se pueda recuperar el impuesto pagado. Y que, por contra, no crea perjuicio al contribuyente, más allá de la desestimación de la rectificación o del recurso presentado. Ello, al menos, en vía administrativa, y económico-administrativa (cuando exista), al no estar prevista la imposición de costas”.
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2021-11-08
EL CONSEJO DE MINISITROS APROBARÁ HOY LA "NUEVA" PLUSVALÍA MUNICIPAL: así te afectará Pretende llevarlo al Consejo de Ministros del 8 de noviembre   El Ministerio de Hacienda ultima los cambios legales para reactivar el impuesto de la plusvalía municipal, tumbado recientemente por el Tribunal Constitucional, y que impacta directamente en los ingresos de los ayuntamientos. Los técnicos del ministerio dirigido por María Jesús Montero trabajan en el nuevo sistema de cálculo para que se apruebe cuanto antes en el Consejo de Ministros mediante real decreto ley, para su publicación lo antes posible en el BOE y que los consistorios tengan seis meses para volver a aplicarlo. Al Gobierno se le ha venido un problema encima con la reciente sentencia de inconstitucionalidad sobre el sistema objetivo de cálculo de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como el impuesto de la plusvalía municipal. El Tribunal Constitucional llevaba advirtiendo al Ejecutivo desde hace tiempo de que debía cambiar el sistema de cálculo de este gravamen, que siempre salía a pagar, aunque la operación de compraventa para el vendedor del inmueble fuera con pérdidas. También los herederos y donantes debían de pagar este tributo. Ahora, ha tumbado directamente la plusvalía y los ayuntamientos no pueden volver a cobrarlo hasta que se aplique un nuevo sistema de cálculo. La sentencia del TC ha sido controvertida por cerrar la posibilidad de reclamar lo pagado indebidamente por los contribuyentes en los últimos cuatro años, plazo normal sobre el que es posible reclamar las liquidaciones y autoliquidaciones de la plusvalía municipal. Los Consistorios se enfrentaban a tener que devolver cerca de 10.000 millones de euros en la recaudación de la plusvalía desde finales de 2017. Desde el pasado 26 de octubre, las compraventas, herencias y donaciones de viviendas no tienen la obligación de pagar la plusvalía, lo que supone un agujero importante para los presupuestos municipales, que alcanza unos 2.500 millones de euros anuales, y que junto a Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es de los más importantes para los ayuntamientos.   PLUVALÍA MUNICIPAL: QUIÉN PUEDE RECLAMAR ANTES DE QUE SE PUBLIQUE LA SENTENCIA EN EL BOE   El Ministerio de Hacienda, encargado de establecer el sistema de cálculo de este impuesto municipal, ha acelerado el paso para realizar los cambios legales que permitan reactivar este tributo de forma inmediata el impuesto. De hecho, el objetivo del ministerio dirigido por María Jesús Montero es aprobar las medidas en el próximo Consejo de Ministros que se celebrará el lunes 8 de noviembre, un día antes de lo habitual, por la festividad de la Almudena en Madrid. Tampoco descarta que se pueda aprobar mediante un real decreto ley para su publicación inmediata, al día siguiente en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Según ha adelantado El País, el nuevo cálculo de la plusvalía se adaptará más a la realidad del mercado inmobiliario, y contará con nuevos coeficientes que se aplicarán sobre el valor catastral, y que se actualizarán cada año. De lo que se trata, principalmente, es de que no se pague la plusvalía cuando no se obtiene una ganancia con la operación sobre el inmueble. Además, según el periódico se ofrecerán dos alternativas para calcular el tributo para que el contribuyente elija la más favorable. Una opción para saber el importe de la plusvalía será la anteriormente comentada de aplicar los nuevos coeficientes sobre el valor catastral en el momento del cambio de titular. Mientras que el otro método será la diferencia entre el valor de compra y el de venta. Otra de las novedades de la nueva plusvalía será que aquellas operaciones que se realicen con menos de un año de diferencia tendrán que pagar el impuesto, algo que no sucedía hasta ahora.    
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2021-09-29
La tasación de una casa es el paso principal para poder vender una propiedad con todas las garantías y seguridad de que se está ofreciendo a un precio justo. No realizarla o no tener en cuenta diversos factores para ponerle el valor que le corresponde, puede hacer que no logres una venta en el tiempo idóneo. En este artículo te traemos algunos consejos de cómo puedes calcular el valor de una vivienda que quieras vender.   COMPARAR EL VALOR DE UNA VIVIENDA CERCANA (O MUCHAS) La tasación comparativa es la fórmula ideal para calcular el valor de tu casa. Se sugiere que lo compares con la más cercana que haya, pero también con otras cinco más que tengan ciertas características similares; bien sea el lugar donde se encuentra, servicios cercanos, estado de mantenimiento, entre otros. Localización Es importante saber si la casa se localiza dentro de la ciudad, a las afueras o un poco más alejada. El precio es muy distinto en cualquiera de las opciones. Una casa con las mismas características de espacio y construcción costará más cara en la ciudad que a las afueras, por ejemplo. Incluso dentro de la ciudad, los precios también son variables dependiendo de otros factores. En este punto también hay que atender al número de habitantes del lugar donde se ubica la residencia, los servicios generales, si hay farmacias, centros de salud o colegios cercanos. A su vez, hay que observar si existen servicios de transporte o posibilidad de realizar actividades de deporte u ocio.   Estado de mantenimiento El estado de una casa tendrá mucho que ver en el valor comercial de la misma. No es lo mismo tener dos casas iguales en cuanto a la construcción y espacio, pero una nueva y la otra con un pobre mantenimiento. La diferencia en cuanto al precio es muy grande. En este caso, el año de construcción juega un papel determinante. De la misma forma, que la vivienda tenga zonas ajardinadas le da más valor. También si esta, al tratarse de una urbanización, tiene zonas comunes. La orientación también es clave, al igual que la altura, si hablamos de un piso. En cuanto a la vivienda en sí, la principal tasación se relaciona con los materiales con los que está construida y las dimensiones. La distribución de los espacios también influye, por supuesto.   Valor catastral La referencia del valor catastral es un dato crucial. El catastro asigna un valor a un inmueble considerando los factores de la construcción y el suelo donde se localice, entre otros. Puedes conocerlo visitando sus oficinas o echando un vistazo al recibo del IBI.   Los expertos son garantía Finalmente, si aún tienes dudas, acudir a los expertos es la mejor solución. Ellos te ayudarán a calcular el valor real según todos los factores que señalamos, además de su experiencia y conocimiento, y de otros temas relacionados con la situación económica de la comunidad autónoma y del país. La tasación de una casa nos dará el valor de una vivienda con exactitud si atendemos a ciertos factores. Una venta satisfactoria dependerá de todos ellos, así que no dejes de seguirlos para lograr éxito en la transacción.
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